COMPRAVENDITA: QUANDO VA PAGATA L’AGENZIA IMMOBILIARE?

La commissione all’agente immobiliare spetta solo alla firma del compromesso, non della proposta d’acquisto, anche se accettata. Le clausole che prevedono il contrario sono nulle. È quanto stabilito da una recente Cassazione. Comprare casa è un momento importante nella vita di una persona e spesso ci si affida a un’agenzia immobiliare per non commettere errori. Ma quando va pagata l’agenzia immobiliare? Molti pensano che basti l’accettazione della proposta da parte del venditore, ma la Cassazione ha chiarito che la provvigione spetta solo alla firma del rogito notarile o del contratto preliminare, anche se la proposta d’acquisto è stata già accettata dal venditore. Analizziamo la questione nel dettaglio. Il ruolo dell’agente immobiliare è quello di facilitare la compravendita, mettendo in contatto venditore e acquirente. Per questo servizio ha diritto a un compenso che di solito è calcolato in percentuale al prezzo di vendita e dovuto da entrambe le parti. Il diritto dell’agenzia immobiliare alla provvigione sorge nel momento in cui l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Questo principio è sancito dall’articolo 1755 c.c., che stabilisce: «Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento». Secondo la Cassazione (Cass. sent. n. 6061/2024, n. 3122/2024), l’affare si conclude solo in due casi:

1. con la firma del contratto definitivo di compravendita dinanzi ad un notaio;
2. con la firma del contratto preliminare, indipendentemente dalla successiva stipula del contratto definitivo.

In entrambi i casi, ci troviamo di fronte ad un atto vincolante che consenta, in caso di inadempimento, di ottenere l’esecuzione forzata mediante pronuncia giudiziale. Quindi la provvigione non spetta con la semplice accettazione, da parte del venditore, della proposta d’acquisto irrevocabile depositata dall’acquirente. Se il venditore accetta la proposta, le parti procedono a sottoscrivere il compromesso o direttamente l’atto di vendita. Dunque, sebbene la proposta di acquisto possa considerarsi già una forma di accordo con effetti giuridici, la sua violazione potrebbe forse portare a chiedere un risarcimento del danno per immotivato recesso dal contratto, ma sicuramente non consentirebbe alla controparte di ottenere dal giudice una sentenza esecutiva. Generalmente, le agenzie fanno sottoscrivere alle parti contratti che prevedono il pagamento della commissione già al momento del deposito della proposta d’acquisto. Queste clausole sono vessatorie e quindi nulle, perché creano uno squilibrio a favore dell’agenzia. Il diritto alla provvigione sorge dunque alla conclusione del compromesso, indipendentemente dalla successiva stipula del contratto definitivo. La provvigione è esigibile quando il contratto è eseguito o avrebbe dovuto essere eseguito. La legge consente alle parti di anticipare o posticipare l’esigibilità della provvigione, prevedendo che essa spetti solo alla stipula del definitivo o al buon fine dell’affare (Cass. sent. n. 2359/2024 e. n. 26061/2024). La giurisprudenza ha stabilito che le clausole che subordinano il diritto alla commissione al buon fine dell’affare o alla stipula del definitivo sono valide, purché non siano vessatorie o contrarie a norme inderogabili (Cass. sent. n. 26061/2024). L’articolo 1748, comma 6, c.c. prevede che l’agente è tenuto a restituire le provvigioni riscosse solo se “è certo che il contratto tra il terzo e il preponente non avrà esecuzione per cause non imputabili al preponente”. In conclusione, è nullo ogni patto più sfavorevole all’agente e ciò implica che, una volta esigibile, la commissione non può essere richiesta indietro se l’affare non si perfeziona per cause imputabili al preponente o al terzo.

Cass. n. 26061/2024.

Avv. Fabiana Saltelli.