Donare l’usufrutto della prima casa: si perdono le agevolazioni fiscali? La verità spiegata dalla Cassazione

Meta descrizione: Scopri quando si perde o meno il bonus “prima casa” se si dona il diritto di usufrutto sull’immobile acquistato con agevolazioni. La pronuncia della Corte di Cassazione chiarisce i casi.

Introduzione

Chi acquista una casa con le agevolazioni “prima casa” deve prestare attenzione a diversi vincoli: fra questi c’è il famoso vincolo dei 5 anni. Spesso sorge il dubbio: se dono l’usufrutto sull’immobile con agevolazioni, rischio di perdere i benefici fiscali?
La recente giurisprudenza ha chiarito questa questione.

Quadro normativo: cosa dice la legge

Il riferimento è il comma 4 della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR).
La norma stabilisce che si decade dalle agevolazioni se vi è «trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, degli immobili acquistati con i benefici» prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto.
Il legislatore intende tutelare la stabilità abitativa e prevenire scopi speculativi.

Il caso concreto: donazione dell’usufrutto

Nel caso esaminato dalla Cassazione (ordinanza n. 25863 del 22 settembre 2025) un contribuente aveva acquistato un immobile con agevolazioni “prima casa”, poi donato il diritto di usufrutto in favore dei genitori, mantenendo la nuda proprietà. L’Agenzia delle Entrate aveva revocato i benefici sostenendo che quella operazione fosse equiparabile a una alienazione dell’immobile agevolato.

La decisione della Corte di Cassazione

La Cassazione ha stabilito che la costituzione del diritto di usufrutto non equivale al “trasferimento della proprietà” e non comporta la decadenza automatica delle agevolazioni.
In particolare:

• la norma parla espressamente di «trasferimento degli immobili», ovvero del passaggio della proprietà dominicale.
• la costituzione dell’usufrutto è un atto reale che incide sul godimento, ma non sull’originaria titolarità del diritto di proprietà: il donante rimane nudo proprietario.
• di conseguenza, non si verifica la fattispecie che la legge mira a sanzionare.
• pertanto, anche se l’atto è stato effettuato entro i 5 anni, non viene meno l’agevolazione.

Implicazioni pratiche per i contribuenti

Da questa pronuncia derivano le seguenti conseguenze pratiche:

• Se hai acquistato una prima casa con agevolazioni e vuoi concedere l’usufrutto a un terzo (ad esempio un genitore), puoi farlo senza perdere i benefici, purché non vi sia la cessione della proprietà.
• È invece decisivo che non venga trasferita la proprietà dell’immobile agevolato prima dei 5 anni. In tale eventualità scatterebbe la decadenza.
• Attenzione: la distinzione fra “provocare un diritto reale di godimento” (usufrutto) e “trasferire la proprietà” è fondamentale.
• Nel contempo, se intendi vendere l’immobile agevolato prima del quinquennio, per mantenere i benefici è necessario riacquistare un’altra abitazione da adibire a principale entro 1 anno e in piena proprietà: il mero acquisto dell’usufrutto non basta.

Domande frequenti (FAQ)

D: Se dono solo l’usufrutto della prima casa acquistata con beneficio, perdo l’agevolazione?
R: No, non la perdi, se non trasferisci la proprietà. La Cassazione ha chiarito che donare l’usufrutto non comporta decadenza.
D: Se vendo la prima casa entro 5 anni e acquisisco solo l’usufrutto di un’altra abitazione, mantengo l’agevolazione?
R: No: l’acquisto deve riguardare la piena proprietà, non solo un diritto di godimento. Altrimenti decadi.
D: Quali sono le condizioni base per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”?
R: Fra le principali: l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali di lusso, deve essere adibito ad abitazione principale, devi trasferire la residenza entro 18 mesi (se non la hai già) nel Comune dove si trova l’abitazione.

Conclusione

La pronuncia della Cassazione chiarisce un dubbio molto diffuso: la costituzione di un usufrutto sull’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” non comporta di per sé la perdita dei benefici fiscali, purché non vi sia un trasferimento della proprietà e siano rispettati gli altri requisiti.
Tuttavia, in caso di vendita prima dei 5 anni, l’acquisto successivo — per mantenere i benefici — deve riguardare la piena proprietà, non un diritto reale di godimento.

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