IL RENT TO BUY: COS’È E QUANDO CONVIENE FARLO.

L’acquisto di una casa è uno dei passi più importanti nella vita di ognuno, ma il tradizionale processo di compravendita potrebbe non essere adatto a tutti. Infatti, a fronte dell’aumento del tasso dei mutui e per mitigare il rischio di eventuali inadempimenti al preliminare di compravendita, l’acquisto di un’immobile può ben essere conseguito attraverso il contratto di rent to buy. Il contratto “rent to buy“ è disciplinato dal decreto “Sblocca Italia” secondo cui il proprietario di un immobile concede subito in godimento il bene al conduttore-futuro acquirente, che paga un canone periodico per una durata temporale determinata. Al termine di questo periodo, il conduttore può decidere se acquistare definitivamente l’immobile o meno. Lo scopo del contratto rent to buy è quello di consentire il godimento di un immobile in funzione della successiva vendita, dando una chance in più di acquisto ai privati che si trovano in difficoltà nell’ottenere finanziamenti dalle banche. Da non confondere però il Rent to buy con l’affitto con riscatto. Comunemente utilizzati come sinonimi il rent to buy e l’affitto con riscatto sono due contratti di compravendita diversi le cui differenze sono le seguenti:

Affitto con Riscatto: incorpora sia un contratto di locazione che un contratto d’opzione d’acquisto. Il conduttore ha il diritto di acquistare l’immobile a un prezzo prestabilito e bloccato per un dato periodo. Se viene esercitato il diritto di acquisto, i canoni di locazione sono gestiti come acconto sul prezzo e scalati dalla somma della vendita.

Rent to Buy: Comprende un preliminare di compravendita collegato a un contratto di locazione. Parte del canone versato è destinata alla locazione, e parte funge da acconto prezzo, senza rivalutazioni future. Il contratto va trascritto nei registri immobiliari per un massimo 10 anni.

In conclusione, mentre l’affitto con riscatto ha una struttura tradizionale, il rent to buy è una figura contrattuale che presenta maggiore flessibilità e con maggiori tutele per l’acquirente/conduttore che nel caso non riuscisse ad andare a rogito potrebbe decidere di:

• continuare con il rapporto locatizio, perdendo le agevolazioni sul canone;
• cedere a terzi la propria posizione recuperando, in tutto o in parte, quanto già versato come acconto del prezzo.

Il contratto di rent to buy prevede due fasi distinte: la prima è quella del trasferimento in concessione del bene. Il proprietario trasferisce l’uso dell’immobile al conduttore, che si obbliga a pagargli il canone mensile che si divide in due parti: una imputata all’utilizzo dell’abitazione e l’altra destinata all’acquisto dell’immobile. Le due componenti del canone, ovviamente, devono essere indicate nel contratto a pena di nullità e deve essere indicato anche il termine prestabilito di acquisto dell’immobile ossia il momento entro cui deve avvenire il trasferimento della proprietà del bene. Nella seconda fase si aprono due strade, a seconda se l’acquisto si conclude o meno: se il conduttore decide di non acquistare l’immobile, il contratto cessa di produrre effetti. Il concedente, dunque, potrà trattenere solo i canoni ricevuti per l’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte dei canoni imputata all’acquisto. Se il conduttore, invece, decide di acquistare il bene, dovrà corrispondere al concedente quanto pattuito al netto della parte già corrisposta in conto canoni. Qualsiasi clausola di senso opposto è nulla per mancanza di causa o per contrarietà ad una norma imperativa. Nel contratto di rent to buy ciascuna parte può essere inadempiente. In caso di inadempimento del Conduttore, il contratto si risolve automaticamente se c’è un mancato pagamento consecutivo di un numero minimo di canoni, stabilito nel contratto e non inferiore a un ventesimo del totale. Il concedente ha il diritto di richiedere la restituzione dell’immobile e acquisire integralmente i canoni precedentemente corrisposti come indennità, a meno che il contratto non preveda specifiche clausole contrattuali diverse. Nel caso in cui il conduttore non restituisca il bene, può essere attivata la procedura di sfratto per morosità, tutelando così il concedente che avrà la possibilità di riappropriarsi della proprietà. In caso di inadempimento del Concedente, il contratto si risolve e il concedente è obbligato a restituire al conduttore la parte dei canoni precedentemente versati, maggiorata degli interessi legali. Fatta salva, in entrambi i casi, la possibilità di applicare l’art. 2932 c.c. sull’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto. Il contratto rent to buy viene visto come una figura vantaggiosa per entrambe le parti coinvolte. Il Compratore potrà acquisire gradualmente l’immobile, pur godendolo sin da subito. Questa flessibilità è di non poco conto quando la liquidità per l’acquisto integrale del bene è limitata. Pagando canoni mensili, infatti, il compratore riesce ad accumulare un anticipo per il saldo finale al momento del rogito. Questo agevola il conduttore per la richiesta di finanziamento o di mutuo di importo ridotto, mantenendo invariato il prezzo di vendita durante l’intera durata del contratto. Oltre al pagamento del canone, il conduttore si occupa solo della manutenzione ordinaria dell’immobile. Il venditore, invece, cedendo l’immobile con il contratto di rent to buy, ha possibilità di trovare maggiori potenziali acquirenti, aumentando le opportunità di vendita. Infine, anche l’aspetto economico appare interessante, poiché il venditore riceve mensilmente un canone immediato (imputabile in parte a titolo di godimento del bene) riducendo le spese di gestione ordinaria. In conclusione, il rent to buy si dimostra conveniente sia per chi desidera acquistare in modo graduale che per chi intende vendere mantenendo il controllo della proprietà. Quanto alle spese, sia quelle di trascrizione del contratto nei registri immobiliari e sia le imposte e gli onorari dovuti al notaio per l’atto di compravendita sono a carico di parte acquirente, come avviene nel caso di compravendita di immobile. Relativamente, invece, all’IMU, nel periodo del godimento (la locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del concedente.

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Avv. Fabiana Saltelli.