IMU e bonus prima casa: cosa succede se affitti una stanza?

Molti proprietari si chiedono se sia possibile affittare una parte della propria abitazione senza perdere le agevolazioni fiscali, in particolare l’esenzione IMU e il bonus prima casa. La risposta è sì, ma solo rispettando determinate condizioni. Vediamo nel dettaglio cosa prevede la normativa e quali accortezze adottare per evitare brutte sorprese.

Affittare una stanza e mantenere l’esenzione IMU

L’IMU sulla prima casa non si paga se l’immobile è utilizzato come abitazione principale, ossia se il proprietario vi risiede e dimora abitualmente. Ma cosa accade se si affitta una stanza?

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il proprietario mantiene l’esenzione IMU anche affittando una parte della casa, a patto di continuare a viverci e di non trasferire la residenza. Questo principio è stato ribadito dalla Cassazione (sentenza n. 6332/2024) e da diverse Corti di Giustizia Tributaria, che hanno riconosciuto il diritto all’esenzione IMU nei casi di locazione parziale dell’immobile.

Tuttavia, affittare l’intera abitazione comporta la perdita dell’esenzione, in quanto il proprietario non risulta più residente. Inoltre, in caso di utilizzo misto dell’immobile, ad esempio per attività commerciali, il beneficio si mantiene solo se la casa resta prevalentemente a uso abitativo.

Condizioni per non perdere l’esenzione IMU

Per evitare di pagare l’IMU affittando una stanza, è necessario: ✔ Mantenere la residenza e la dimora abituale nell’immobile;
✔ Affittare solo una parte della casa, lasciando al proprietario un utilizzo prevalente dell’abitazione;
✔ Registrare il contratto di locazione, indicando chiaramente che si tratta di un affitto parziale;
✔ Non modificare la destinazione d’uso dell’immobile, se non per una piccola porzione non abitativa.

Si perde il bonus prima casa affittando una stanza?

Il bonus prima casa consente di pagare imposte ridotte all’acquisto dell’immobile (2% di imposta di registro anziché 9%, o IVA al 4% anziché al 10%). Molti temono che affittare una stanza possa far perdere questa agevolazione, ma in realtà non è così.

La normativa prevede che il bonus prima casa si mantenga se il proprietario:

• Non possiede altre case nello stesso Comune;
• Trasferisce la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• Non rivende la casa prima dei 5 anni, salvo l’acquisto di una nuova abitazione principale.

Quindi, affittare parzialmente o totalmente l’immobile non comporta la perdita del bonus, purché il proprietario mantenga la residenza nel Comune di ubicazione della casa.

Conclusione

Se vuoi affittare una stanza della tua abitazione senza perdere i benefici fiscali, assicurati di rispettare le condizioni indicate. L’IMU resta esente solo se l’affitto è parziale e la residenza è mantenuta. Il bonus prima casa non decade, ma bisogna fare attenzione ai vincoli sulla residenza.

Se hai dubbi sulla tua situazione fiscale e sulle normative in vigore, è sempre consigliabile rivolgersi a un avvocato esperto in diritto tributario.

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✍ Avv. Emiliano Saltelli