Usucapione tra parenti. Cosa succede a chi possiede il bene altrui per oltre 20 anni?

Usucapire la proprietà di un bene immobile quando il comproprietario è un parente come un fratello o un genitore è cosa assai difficile per due motivi: sia perché l’usucapione non si può verificare quando il possesso avviene per tolleranza del proprietario; sia perché, per aversi usucapione, è necessario molto più del semplice possesso indisturbato del bene. Per comprendere quando è possibile l’usucapione tra fratelli eredi dovremo approfondire alcuni concetti. L’usucapione richiede una serie di presupposti non sempre facili da dimostrare. Innanzitutto è necessario provare di aver acquisito la detenzione sul bene altrui in modo pacifico, ossia né clandestino, né violento. Inoltre, bisogna dimostrare di aver posto un “atto di dominio” sul bene, ossia aver esercitato un potere che solo il proprietario avrebbe avuto il diritto di compiere. Tale atto può consistere in una manutenzione straordinaria, in una demolizione o in una costruzione, in un cambio di destinazione d’uso, in una recinzione, nel cambio di serratura di una porta senza aver consegnato il duplicato delle chiavi al titolare del bene. Una volta dimostrato tale atto di dominio, è necessario dimostrare che, da questo, sono decorsi almeno 20 anni. In quest’arco di tempo, il possesso deve essere stato ininterrotto: non solo non deve cioè essere venuto meno per almeno 1 anno di fila, ma poi il proprietario non deve aver mai notificato un atto giudiziale rivolto a ottenere la restituzione del proprio bene: altrimenti il termine per l’usucapione si interrompe. L’usucapione non si può mai verificare quando il possesso e l’utilizzo del bene avviene a seguito di una semplice tolleranza e accondiscendenza del proprietario. Il codice civile e la stessa Cassazione, infatti, spiegano come il possesso utile a usucapire non deve essere frutto di un comportamento accondiscendente dovuto ad amicizia o conoscenza: gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non servono ad acquistare il possesso (art. 1144 cod. civ.). Per valutare se un determinato comportamento sia utile a usucapire, si deve considerare la durata: se essa è prolungata, difficilmente può parlarsi di tolleranza. Soprattutto nelle relazioni di amicizia o di buon vicinato la lunga durata dell’attività costituisce un sicuro indizio del possesso utile a usucapire. In una situazione di comunione ereditaria, ogni comproprietario, anche se titolare di una semplice quota ideale del bene, può usare il bene come proprietario, in ogni sua parte, a patto di consentire anche agli altri comproprietari il medesimo uso. Dunque, mai si potrebbe verificare quel famoso primo atto di dominio che fa scattare il termine di 20 anni per l’usucapione. Ma allora quando è possibile l’usucapione tra fratelli eredi? In questo caso, oltre all’atto di dominio sul bene è necessario l’esclusione del comproprietario dal godimento del bene. Una sentenza del Tribunale di Benevento (sent. n. 369/2023) recita: « Il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, indice del possesso per l’usucapione, posto che tale situazione ben può essere conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte degli altri compossessori, risultando dunque necessaria, a fini della prova dell’intervenuta usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla cosa da parte dell’interessato attraverso un’attività apertamente contrastante ed incompatibile con il possesso altrui». Dunque, è necessario che il possesso del bene sia continuato e non interrotto da atti compiuti dal legittimo proprietario tesi a riaffermare la propria signoria sul bene; affinché il possesso assuma rilevanza ai fini dell’acquisto della proprietà, è necessario che il legittimo proprietario rimanga inerte e volontariamente si disinteressi del bene e che non assuma semplicemente un atteggiamento di tolleranza nei confronti degli atti di esercizio delle facoltà dominicali da parte di soggetti estranei (Tribunale di Torino, sent. n. 520/2023).

Infine, una recentissima ordinanza della Corte di Cassazione (n. 3493/2024) offre importanti chiarimenti in materia di usucapione e diritti reali, trattando la questione del possesso esclusivo di un immobile tra fratelli. Si è stabilito che, anche in presenza di rapporti di parentela, per trasformare un possesso condiviso in un possesso esclusivo è necessaria una chiara manifestazione di volontà da parte di chi desidera possedere in modo esclusivo. Questo può avvenire anche attraverso comunicazioni informali agli altri comproprietari. Inoltre, è stato sottolineato che la semplice coltivazione di un terreno non è sufficiente a dimostrare un possesso come proprietario, poiché tale attività può anche essere svolta in virtù di altri diritti, come un contratto di affitto. La Corte ha specificato che, per dimostrare il possesso esclusivo, atti come la recinzione del terreno o l’installazione di un cancello possono servire come evidenza chiara dell’intenzione di escludere terzi dalla fruizione del bene. Questa sentenza ribadisce la necessità di prove concrete e comportamenti attivi per l’usucapione, evidenziando l’importanza della manifestazione della volontà di possedere come proprietario e non solo come co-proprietario.

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Avv. Fabiana Saltelli.